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[금융재테크 꿀팁] 캠코서 진행하는 공매…권리관계 잘 확인하면 `알짜` 낙찰
기사입력 2017.03.31 04:05:03
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#1 웨딩스튜디오를 운영하는 김은영 씨(가명)는 임대료 부담을 이기지 못하고 이사를 결심했다. 새 거주 공간을 찾던 김씨는 한국자산관리공사(캠코)에서 운영하는 온라인 공매 시스템 `온비드`에서 한 기차역사 내 공간이 4회나 유찰된 걸 발견했다. 김씨는 저렴한 가격에 용지를 매입해 홍보 효과를 톡톡히 누렸고 기차역을 사진 촬영 배경으로 활용하고 있다.

#2 박삼규 씨(가명)는 경기도 외곽에 79㎡ 규모 국유지를 온비드를 통해 매입했다.
건강상 문제로 텃밭을 일구며 살려고 산 땅이지만 주변에 관광객이 늘면서 카페를 차려 쏠쏠한 수익을 거두고 있다.

캠코는 지난 24일 서울에서 `공매투자 아카데미 전국 투어`를 시작했다. 이날 강사로 나선 김동희 퍼블릭옥션 대표는 "1년 정도 경매를 익혀 초반 진입 장벽만 넘어서면 높은 수익률을 올릴 수 있는 길을 찾을 것"이라고 강조했다.

경매와 공매가 동시에 진행될 경우의 대응 방법, 우량한 공매 물건을 찾아 입찰에 참여하기 전 권리 분석 방법, 캠코가 직접 알려주는 공매투자 꿀팁에 대해 알아보자.

경매와 공매는 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰받는다는 공통점이 있다. 그러나 경매는 개인 간 채무 관계에서 민사집행법에 따라 채무자의 재산을 법원에서 강제로 처분하는 반면 공매는 국가나 공공기관이 보유한 자산을 국세징수법에 따라 공공기관을 통해 처분한다는 차이가 있다. 공매의 대부분은 캠코에서 진행한다. 압류 재산 공매와 법원경매가 동시에 경합할 경우에는 양쪽 낙찰자 중 먼저 대금을 납부한 낙찰자가 먼저 소유권을 취득하게 된다. 온비드에 들어가면 물건 정보와 매각 물건의 사진, 지도, 지적도, 위치도는 물론 물건 세부 정보와 입찰 정보까지 자세히 나온다. 권리 분석을 하려면 압류정보 내역, 입찰정보의 공매재산명세서, 등기부등본 등을 발급받아 확인하고 부족할 경우 공매 담당자에게 문의하면 된다.

온비드 물건정보내역의 기본적 분석 방법에 대해 김 대표는 "압류재산정보에서 임대차정보와 등기사항증명서 주요 정보, 기타매수인이 인수할 권리, 그리고 권리분석 기초정보내역에서 배분 요구와 채권신고내역을 확인하고, 입력 정보에서 공매재산명세서를 검색해 압류재산정보에서 확인한 내용과 비교해 분석해야 한다"고 소개했다.

공매재산명세서 분석도 중요하다. 채권자의 배분 요구 및 채권신고 현황에서 등기부에서 가장 먼저 등기된 채권이 말소기준권리다. 이에 따라 기타 권리를 확인하기 위해서는 등기부와 함께 분석하는 것을 잊지 말아야 한다.

김 대표는 "공매위임관서의 배분요구채권액과 우선순위를 확인하는 게 중요한데 우선순위는 압류 일자가 아닌 1순위로 최우선변제금 배분, 2순위 당해세, 3순위 조세채권의 법정기일과 저당권부 채권 간 우선순위에 따라 배분한다"며 "대항력 있는 임차인의 확정일자부 우선변제권이 조세채권의 법정기일보다 늦은 경우 낙찰자가 임차보증금을 인수하게 되는 경우가 발생할 수 있다"고 덧붙였다.

캠코는 `공매투자 꿀팁 5가지`도 공개했다.
김빛나리 캠코 온비드사업부 대리는 "낙찰은 어느 날 로또 당첨되듯이 되는 게 아니다. 지속적으로 관심을 갖는 게 중요하다"고 설명했다. 그는 "본인이 감당할 수 있을 정도로 능력 내에서 투자한다는 원칙을 갖고 물건을 고를 때는 원래 용도와 다른 방향으로 사용할 수 있는지도 미리 생각해놓으면 좋다"고 말했다. 예를 들어 카페를 차리기 위해 용지를 매입했다가 카페를 차리기 어려운 상황이 될 경우를 대비해 대안을 고려할 필요가 있다.

[노승환 기자]
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