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[Tax & Law] 다주택자 부동산처분, 순서 잘지켜야 절세
일시적 2주택자 규정활용 양도소득세 아낄 수 있어
주말농장·상속받은 농지는 경작 안해도 사업용 인정
기사입력 2017.11.24 04:06:04
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8·2 부동산 대책 등 부동산 세금에 대한 압박감에 서둘러 부동산을 처분하고자 하는 이들이 있다. 마음이 급하다고 매도 전략을 세우지 않으면 큰 세금 부담을 지게 될 수 있다. 아래 두 가지 사례를 통해 절세 방법을 살펴보자.

첫 번째는 주택 4채를 보유하고 있는 김하나 씨 사례고, 다른 하나는 농지를 보유하고 있는 박하나 씨 사례다.

서울 강남에 거주하는 김하나 씨는 주택 4채를 보유하고 있는데 세법개편안 등 여러 가지 여건상의 사유로 주택을 전부 처분해 금융재산으로 보유하고자 한다.
어떤 순서로 보유 주택을 처분해야 절세가 될까.

일반적으로 주택 4채를 보유하고 있으면 마지막에 양도하는 1채를 제외하고 먼저 양도하는 나머지 3채는 양도소득세가 발생하는 것으로 알고 있다. 그러나 주택의 처분 순서에 따라 양도소득세 차이가 발생할 수 있다. 따라서 핵심 절세의 기술은 규정을 꼼꼼히 살펴 양도소득세를 최소화하는 것이다.

좀 더 자세히 관련 규정을 살펴보자. 만일 집 1채를 보유하고 있는 주택 보유자가 새로운 주택을 취득했다면 새 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존에 보유하던 아파트(2년 이상 보유 요건 필요)를 양도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 새로운 주택을 취득해야만 상기 규정을 적용할 수 있다. 만약 종전 주택의 보유기간이 1년이 안 된 시점에 새로운 주택을 취득하면 3년 이내에 종전 주택을 양도하더라도 비과세를 적용받을 수 없다.

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사례로 든 김씨는 주택B와 주택C를 양도한 후 주택A와 주택D만 보유하고 있다. 따라서 주택D를 취득한 날로부터 3년 이내에 주택A를 처분하면 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 수 있다. 일시적 2주택자의 비과세 적용은 취득 시점 기준이 아니라 양도 시점 기준이기 때문이다. 즉, 주택A에 대해 양도 시점 기준으로 규정을 적용하는 것이다.

서울 송파에 거주하고 있는 박하나 씨는 경기도 여주에 농지를 보유하고 있다. 박씨는 경기도 여주나 여주에 인접한 지역, 직선거리 30㎞ 이내 지역에서 거주하거나 경작한 사실도 없다. 따라서 이 농지를 양도할 때 비사업용 농지로 보아 중과세율(기본 세율에 10%포인트 가산)이 적용된다. 그러나 재촌이나 경작을 하지 않더라도 한국농어촌공사가 8년 이상 수탁해 임대하거나 사용대한 농지, 상속받은 농지를 5년 이내에 양도하는 경우, 주말 체험 농장을 운영하는 등의 요건을 충족하면 사업용 농지로 인정받을 수 있다. 꼼꼼히 살펴 세금을 많이 내는 일이 없도록 해야 한다.

[박정국 KEB 하나은행 상속증여센터 세무사]
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