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[Tax & Law] 다주택자, 양도세 폭탄 피하려면…
함께 사는 부모와 성인 자녀, 각각 주택 보유하고 있다면 자녀 세대분리 시켜야 절세
결혼으로 2주택자 됐다면 5년 내 양도해야 비과세
기사입력 2017.09.29 04:01:06
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`8·2 부동산대책`이 발표된 이후 다주택자들의 고민이 많다. 주택이 많을수록 양도소득세 부담이 늘어나게 됐기 때문이다. 그렇다면 주택이 두 채 이상일 때 무조건 양도소득세가 중과되는 것일까. 사례를 통해 살펴보자.

A씨는 본인과 배우자, 30대 아들과 함께 살고 있다. A씨 가족은 A씨 본인 명의로 주택 한 채, 아들 명의로 주택 한 채를 보유하고 있다.
양도소득세를 낼 때 주택 수 산정은 누구를 기준으로 하는 것일까. 일단 주택 수 세는 방법부터 보자.

양도소득세는 세대단위로 과세 대상을 판단한다. 세대란 거주자를 기준으로 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다. 여기에서 `가족`이란 거주자와 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말한다.

예를 들어 장인, 장모, 처남, 처제와 생계를 같이하는 경우 동일 세대에 해당한다. 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편에 따라 본래의 주소에서 일시 퇴거한 자도 동일 세대로 본다. 쉽게 말하자면 한 지붕 아래 한솥밥 먹는 식구 개념을 떠올리면 된다. 배우자와 별거하고 있더라도 배우자의 주택은 합산한다. 따라서 사례에서 A씨 가족은 2주택을 보유한 다주택자인 것이다.

세대를 기준으로 주택 수를 판단하는 만큼 주택 수를 줄이는 방법으로 세대분리를 할 수 있다. 30세 이상인 경우에는 조건만 충족하면 세대분리를 인정받을 수 있다. 30세 미만인 경우에는 결혼을 했거나 최저생계비 이상의 월소득 조건을 충족해야 세대분리를 인정받을 수 있다. 다만 형식적으로 주민등록만 옮겨 두게 되는 경우는 별도 세대로 인정받지 못한다. 실질과세의 원칙 때문이다.

사례에서 30세 이상의 아들이 분가해 만약 별도 세대를 구성한다면 A씨 가족은 다주택자에서 벗어날 수 있다. 통상 양도소득세를 비과세 받으려면 1가구에 9억원 이하의 주택 한 채를 2년 이상 보유해야 한다. 8월 3일 이후 청약조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우는 2년 거주요건까지 충족해야 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다. 다만 주택의 양도가격이 9억원을 초과하는 경우 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세된다.

그런데 주택을 두 채 보유하더라도 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 방법이 있다. 아래에서 그 해법을 알아보자.

우선 1가구가 주택을 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우에도 일정 요건을 갖춘 경우에는 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 새 주택을 취득한 후 2년 이상 보유한 종전 주택을 3년 내에 팔면 비과세 된다. 여기서 한 가지 더 기억해야 하는 부분은 종전 주택을 취득한 지 1년이 경과한 후에 새 주택을 취득한 경우에만 비과세 혜택이 주어진다는 점이다.

1가구 1주택을 보유한 자녀가 1주택을 가진 60세 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합친 경우 합가일부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택으로서 양도일 현재 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있다. 세법 개정안에 따르면 내년부터는 합가일부터 10년 이내 양도하는 경우로 바뀔 예정이다.

1주택을 가진 자와 1주택을 가진 자가 혼인해 1가구 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택으로서 양도일 현재 2년 이상 보유한 주택은 비과세를 받을 수 있다.

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1주택자가 상속받는 경우를 살펴 보자. 상속받은 주택 한 채와 상속인이 보유한 일반주택 한 채가 있는 경우, 어떤 주택을 먼저 양도하는지에 따라 양도소득세가 달라진다. 2년 이상 보유한 일반주택을 먼저 양도할 경우, 상속주택은 없는 것으로 간주하므로 1가구 1주택 비과세를 누릴 수 있다. 반대로 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 2주택에 해당해 양도소득세를 내야 하므로 이 점을 특히 주의해야 한다. 주택 한 채를 가족이 공동으로 상속받는 경우에는, 상속지분이 가장 큰 상속인이 공동 상속주택을 소유한 것으로 본다.

1가구가 농어촌주택과 일반주택을 각각 한 채씩 소유하고 있는 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 1주택을 소유한 것으로 보아 비과세를 적용한다. 주택임대사업자의 경우 거주주택을 양도할 때 비과세받을 수 있다.
거주주택은 1가구 1주택 상태 또는 일시적 2주택 상태에서 세대 전원이 2년 이상 거주해야 한다. 임대주택등록일 이전의 거주기간도 인정한다. 거주주택을 양도시 비과세 받았다면 임대주택은 5년간 의무적으로 임대해야 한다. 만약 5년 내 양도하게 되면 양도세는 추징된다.

[김인숙 NH투자증권 세무연구위원]
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