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[Tax & Law] 비사업용 땅 배우자 통하면 세금 절반 `뚝`
부부사이에 증여할 경우 10년간 6억원까지 면세…땅 양도전 미리 증여해놔야
사업용 토지 예외사항 많아 국토부 사이트서 확인가능
기사입력 2017.09.08 04:02:03
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서울 잠실동에서 거주하고 있는 홍길동 씨(가명)는 최근 경기도 여주에 있는 임야를 양도했다. 주변 지인들에게 문의해보니 임야는 사업용 임야가 될 수 있고 비사업용 임야가 될 수도 있다고 한다. 사업용 임야로 인정될 경우 세율은 1200만원 이하는 6%, 1200만원 초과~4600만원 이하는 15%, 4600만원 초과~8800만원 이하 24%, 8800만원 초과~1억5000만원 이하는 35%, 1억5000만원 초과~5억원 이하는 38%, 5억원 초과는 40%가 적용된다. 그러나 비사업용 임야의 경우 각각의 세율에 10%포인트가 가산된다.
즉 1200만원 이하는 16%, 1200만원 초과~4600만원 이하는 25%, 4600만원 초과~8800만원 이하 34%, 8800만원 초과~1억5000만원 이하는 45%, 1억5000만원 초과~5억원 이하는 48%, 5억원 초과는 50%가 적용된다.

홍씨가 임야를 20년 보유했고 취득가액은 1억원, 양도가액은 10억원이라고 가정하자. 양도차익은 9억원이고 장기보유특별공제 2억7000만원을 빼면 홍씨의 양도소득금액은 6억3000만원이다. 각각의 세율을 적용해보면 사업용 임야로 인정받을 경우 양도소득세는 2억2260만원, 비사업용 임야일 경우 양도세는 2억8560만원이다. 비사업용 임야일 경우 사업용 임야로 인정될 경우보다 6300만원의 세금을 더 내야 한다(기본공제 250만원은 없는 것으로 가정하고 지방소득세는 고려하지 않았다).

그렇다면 홍씨의 임야는 사업용일까? 아니면 비사업용일까? 일반적으로 홍씨가 임야 소재지와 동일한 시·군·구 또는 동일한 시·군·구에 연접한 지역 또는 임야로부터 최단 거리인 직선거리 30㎞ 이내의 지역에 법에서 정한 일정 기간(양도일 직전 3년의 기간 중 2년 이상 등) 거주하는 경우 사업용 임야로 인정된다. 홍씨는 여주나 여주에 인접한 지역, 직선거리 30㎞ 이내의 지역에서 거주한 사실이 없기 때문에 상기 규정에 따르면 비사업용 임야가 된다. 그러나 양도소득세는 많은 예외가 존재하는 세목이다. 홍씨의 경우 위 요건을 충족하지 못하지만 세법이 정한 비사업용 임야 예외에 해당된다면 사업용 임야 기준을 적용받을 수 있다. 따라서 사업용 임야에 해당하는지를 꼼꼼히 검토할 필요가 있다. 예외사항은 국토교통부 `부동산 공시가격 알리미` 사이트에 들어가서 보유 중인 임야의 주소를 입력한 뒤 토지이용계획안을 보면 확인할 수 있다.

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예외 규정을 통해 사업용 임야로 인정받는 경우는 다음과 같다. △산림유전자원 보호림, 보안림, 채종림, 시험림, 산림보호법에 따른 산림보호구역안의 임야 △산림경영계획인가를 받아 시업 중인 임야 △사찰림 또는 동유림 △공원자연보존지구 및 공원자연환경지구 안의 임야 △도시공원안의 임야 △문화재보호구역안의 임야 △개발제한구역 안의 임야 △군사기지 및 군사시설 보호구역안의 임야 △도로법에 따른 접도구역안의 임야 △철도보호지구안의 임야 △홍수관리구역안의 임야 △상수원보호구역안의 임야 △8년 이상 재촌한 직계 존속으로부터 상속 또는 증여받은 경우(단 도시지역 안의 임야는 제외) △상속받은 임야를 5년 이내에 양도하는 경우 △2009년 3월 16일~2012년 12월 31일 기간 중 상속 또는 증여, 유상 취득한 임야 △사업인정고시일로부터 2년 이내에 취득한 임야를 공익사업법에 따라 수용되는 경우 등이다.

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만약 이 같은 예외에도 적용되지 않는 임야면 어떻게 할까? 가족의 사랑을 이용해 절세할 수 있는 방법이 있다. 배우자에게는 10년 동안 6억원의 재산을 증여세 없이 증여할 수 있다. 상기의 임야가 현재 공시시가는 3억원(일반적으로 임야는 시세에 비해서 공시가가 많이 낮다)이라면 감정가액을 이용해 절세할 수 있다. 현재 감정평가기관에 의뢰해 감정가 10억원을 받을 수 있다면 감정평가를 한 뒤 6억원에 해당하는 60%의 지분을 배우자에게 증여하는 것이다. 그러면 배우자 지분의 취득가액은 높일 수 있고 향후 양도하는 경우 양도소득세가 줄어들게 된다. 다만 배우자에게 증여를 하는 경우 최소 5년간은 보유해야 한다.
배우자에게 60%를 증여한 뒤 5년을 보유하고 현 시세와 동일한 10억원에 양도하는 경우를 가정해보자. 배우자의 양도가액 6억원은 취득가액과 같기 때문에 양도소득세가 발생하지 않는다. 홍씨의 양도가액은 4억원으로 취득가액과 장기보유특별공제 등을 고려하면 양도소득금액은 2억2500만원이다. 비사업용 임야의 세율을 적용하면 양도소득세는 1억156만원으로, 증여하지 않고 양도할 경우 양도세인 2억8500만원보다 1억8344만원을 절세할 수 있다. 배우자의 사랑이 소중한 이유다.

[박정국 KEB하나증권 상속증여센터 세무사]
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