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[Tax & Law] 다주택자 양도세 덜 내는 `증여의 기술`
취득액 대비 많이 오른 주택 처분 땐 양도소득세 부담 커
만약 배우자에 주택 증여하면 증여시점 시세로 취득액 적용
양도차익 `확` 줄여주는 효과 단, 증여 후 5년 뒤 처분해야
기사입력 2017.09.01 04:02:04
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퇴직을 앞둔 A씨는 안정적인 노후를 위해 살 집을 제외한 재산을 정리해 노후 자금을 마련하려고 생각 중이다. 그런데 8·2 부동산 대책으로 내년 4월부터 양도소득세가 크게 늘어날 수 있다고 하니 갑자기 마음이 급해졌다. 투자용으로 오랫동안 보유했던 아파트 한 채는 정리해서 생활비로 사용할 생각이었다. 그러나 세금 부담이 늘어나면 노후에 쓸 돈이 그만큼 줄어들게 된다.
그의 총자산은 거주하는 아파트를 포함한 집 2채와 펀드·예금 등 금융자산이다. 금융자산은 안정적으로 운용하고, 투자용 아파트는 차차 정리해서 노후 자금으로 활용하고 싶다. 아파트 2채는 모두 보유한 지 오래돼 양도차익이 큰 편이다.

일단 투자용 아파트를 팔면 얼마나 손에 쥘 수 있을지 따져보기로 했다. 현재 아파트 시세는 6억원(공동주택가격 4억원)이다. 13년 전에 2억원을 주고 샀던 아파트가 올라 양도차익은 4억원이다. 지금 팔면 세금이 얼마나 될지 알아보니 약 9500만원(지방소득세 포함)이나 됐다. 6억원에 집을 판다고 해도 전세 세입자에게 보증금 3억원을 내주고 나면 3억원이 남는다. 여기에 양도세까지 내고 나면 손에 쥐는 돈은 2억500만원에 불과하다.

만일 이 아파트를 내년 4월 1일 이후에 판다면 양도세는 2배가 된다. 장기 보유에 대한 공제 혜택(10년 이상 보유 시 30%)도 전혀 받을 수 없다. 세율도 10%씩 중과돼 무려 1억9000만원의 세금을 부담하게 되는 것이다.

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먼저 임대사업자로 등록해서 비과세 혜택을 받는 방법을 고려해봤다. 아파트 2채 중에 1채를 임대사업자로 등록하면 임대주택을 제외한 나머지 거주 주택 1채에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 예를 들어 A씨가 팔려고 하는 투자용 주택을 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대할 수 있다면 A씨가 현재 살고 있는 거주 주택(2년 이상 거주)은 비과세로 팔 수 있다. 그런데 A씨는 거주 주택을 팔기보다는 노후에 계속 거주하길 원하고, 투자용 아파트를 먼저 매도하고 싶다.

투자용 주택을 비과세로 팔려면 반대로 살고 있는 거주 주택을 임대해 임대주택으로 등록하고, 투자용 주택에는 2년 이상을 실제 거주해야 하는데 이 방법도 현실적으로 어려울 것 같다.

그렇다면 어떤 방법으로 세금을 줄일 수 있을까. 배우자에게 아파트를 증여해 취득가액을 높이는 방법을 생각해 볼 수 있다. A씨는 그동안 배우자에게 증여한 적이 없어 6억원까지는 증여세 부담 없이 자산을 넘겨줄 수 있다. 다만 아내가 아파트를 취득하면서 취득세(공동주택가격의 4%)로 1600만원의 세금은 부담해야 한다. 아내가 6억원에 취득한 이 아파트를 5년 뒤 동일한 가격인 6억원에 판다고 하면 아내가 얻은 양도차익은 없으므로 내야 할 세금도 없다. A씨 부부는 여전히 1가구 2주택자이지만, 증여를 통해 취득가액을 2억원에서 6억원으로 높여 놓았다. 취득세 1600만원만을 부담하고 양도세 1억9000만원을 줄여 1억7400만원의 절세 효과를 얻는 셈이다. 현재 팔아서 부담하게 되는 양도세 9500만원과 비교해도 7900만원(9500만원-1600만원)가량의 절세 효과가 있다.

만일 1억원이 더 오른 7억원에 판다고 가정해보자. 이 경우에도 여전히 1가구 2주택이지만 아내의 양도차익은 7억원에서 6억원을 뺀 1억원에 불과하다. 따라서 중과세율을 적용해도 3200만원 정도의 양도세를 부담하면 된다.

배우자에게 증여할 때는 한 가지 주의할 점이 있다. 절세 효과를 누리기 위해서 증여한 후 반드시 5년이 지난 뒤에 양도해야 하는 것이다. 세법에서는 배우자에게 증여받은 부동산 등을 5년 이내에 파는 경우에는 취득가액을 증여받은 시점의 증여가액이 아닌 증여한 배우자가 부동산 등을 샀던 당시의 취득가액으로 간주해 양도세를 계산(이월과세 적용)하기 때문이다. A씨의 경우도 아내에게 아파트를 증여한 뒤 5년 이내에 팔면 취득가액이 6억원이 아니라 2억원 간주돼 양도세를 줄이지는 못한 채 취득세만 부담할 수 있다.

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이 밖에도 다주택자가 고려할 수 있는 여러 가지 절세 방법이 있다. 여러 채의 집을 파는 경우는 주택 매도 순서도 중요하다. 일반적으로 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하는 것이 유리할 수 있다. 이번 부동산 대책에서 양도세 중과는 조정대상지역에만 적용될 예정이다. 중과되지 않는 조정대상지역 외의 주택을 보유하고 있다면 이를 먼저 매도하는 것을 고려해 볼 필요가 있다.

주택의 양도소득세를 산정할 때는 연도별로 양도손익을 합산해 누진세율을 적용한다. 따라서 여러 채를 판다면 양도차익과 양도차손은 같은 연도에 팔아 손실과 이익을 상계하는 것이 유리하다. 반대로 팔아서 모두 이익을 얻는 자산이라면 연도를 달리해서 연말과 연초에 나누어 파는 것이 유리할 수 있다. 한편 세법개정안과 부동산 대책 관련 조항은 향후 법제화되는 과정에서 수정될 여지가 있으므로, 지속적으로 관심을 가질 필요가 있다.

[김예나 삼성증권 세무전문위원]
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