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[Tax & Law] 결혼 후 다주택자 됐다면, 절세 어떻게 할까
혼인으로 1가구 2주택 되면 5년까지 양도소득세 비과세
양도차익 적은 집부터 처분…절세효과 극대화 할 수 있어
장기보유 주택 해당된다면 최대 80%까지 공제 혜택
기사입력 2017.07.21 04:01:07
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사회적으로 이혼과 재혼에 대한 시각이 많이 달라짐에 따라 이혼율은 물론 재혼율까지 덩달아 높아지고 있다.

다만 새로운 행복을 찾는 과정에도 세금이 항상 골치다. 이혼 후 재혼 과정에서 보유하고 있는 주택을 어떻게 정리하느냐에 따라 양도소득세가 달라질 수 있다. 다음 사례와 같이 재혼 후 주택에 대한 처분 시 양도 순서에 따라 세금 차이가 많이 발생한다.
홍길동 씨(가명)는 20년 전 대치동에 주택을 구입한 후 지금까지 거주하고 있다. 홍씨는 10년 전에 이혼하고 혼자 살다가 2년간 교제해온 사람과 최근 재혼했다. 이후 홍씨는 1가구 3주택이 됐는데 재혼한 배우자가 10년 전에 2주택(각각 역삼동·잠실동 소재)을 구입해 보유하고 있기 때문이다. 3주택을 보유하는 것이 부담이 돼 1주택만 남겨두고 주택을 처분해 금융자산으로 보유하려는데 양도소득세 문제로 고민하고 있다. 어떤 순서로 2주택을 양도하면 양도소득세를 절세할 수 있을까.

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우선 본론에 앞서 몇 가지 개념을 정리하고 가자. 1가구 1주택 비과세란 1가구가 양도일 현재 국내에 하나의 주택만을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 양도가액이 9억원 이하면 양도소득세가 과세되지 않는 것을 말한다. 그러나 예외적으로 1가구 1주택이 아니더라도 비과세를 받을 수 있는 경우가 있다. 대표적인 것이 1주택을 소유한 배우자와 결혼으로 1가구 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

홍씨의 사례처럼 본인이 1주택을 보유하고 있고, 배우자가 2주택을 보유하고 있는 경우에는 어떻게 될까.

1주택을 소유하고 있는 홍씨와 2주택을 소유하고 있는 자가 결혼해 1가구 3주택이 된 경우 홍씨의 배우자 명의 주택 한 채를 양도하고 1가구 2주택이 된 상태에서 혼인한 날로부터 5년 이내에 2주택(남편 주택, 배우자 주택) 중 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 즉 혼인 후 배우자 명의 주택을 한 채 양도하고 혼인일로부터 5년 이내에 남편 또는 배우자의 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있는 것이다. 그러나 남편 주택을 양도하고 혼인일로부터 5년 이내에 배우자의 2주택(역삼동 주택 또는 잠실동 주택) 중 한 채를 양도하는 것은 비과세를 받을 수 없다.

표와 같이 비과세 여부는 처분 순서에 따라 다르다. 홍길동의 배우자 명의 주택 중 양도차익이 가장 작은 것(역삼동 주택)을 먼저 양도해 양도소득세를 신고·납부한 다음 홍씨와 홍씨의 배우자가 보유하고 있는 주택 중 양도차익이 큰 것을 양도해 비과세를 받는 것이 절세 방안이다.

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참고로 양도가액 9억원 이상인 1가구 1주택 고가주택일 때는 다음과 같이 과세를 한다. 1가구 1주택인 고가주택을 양도하면 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 비과세 규정을 적용하지 않으나, 양도가액 9억원에 상당하는 양도차익은 과세하지 않는다. 산식을 보면 과세되는 고가주택의 양도차익은 [전체 양도차익×(양도가액-9억원)/양도가액]이다.

장기보유특별공제는 과세되는 1가구 1주택의 경우 양도차익에 최대 80%까지 공제된다. 산식을 보면 과세되는 고가주택의 장기보유특별공제액은 [전체장기보유특별공제액 ×(양도가액-9억원)/양도가액]으로 계산한다.

[박정국 KEB 하나은행 상속증여센터 세무사]
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