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[Money & Riches] 배당수익 주식보다 쏠쏠하다던데…세계 부동산투자 `리츠` 주목하라
기사입력 2017.06.16 04:03:01
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코스피가 사상 최고치를 경신하고 있고 국내 부동산 시장은 정부의 부동산 대책을 눈앞에 두고 있는 시점에서 안정적인 노후 재테크 수단에 대한 목마름이 커지고 있다. 특히 저금리 시대가 지속되면서 정기적인 수익과 함께 분산 투자 성격을 지닌 해외 부동산 리츠에 대한 관심이 커지고 있다.

전 세계에서 가장 리츠 시장이 활발한 미국의 경우 작년 이 시장 규모가 1조달러(약 1120조원)를 넘은 것으로 확인되면서 해외 부동산 투자가 대세로 자리 잡고 있다. 이처럼 미국과 같이 국내보다 앞서 저금리 시대를 겪고 있는 선진국은 주요 노후준비 수단으로 상장 리츠(REITs·Real Estate Investment Trust·부동산투자신탁)를 적극 활용하고 있다.
글로벌 상장 리츠는 해외 주식시장에 상장된 부동산 투자 신탁이다. 주식처럼 상장돼 거래되므로 언제든 자유롭게 매매할 수 있다. 특히 글로벌 상장 리츠는 현지 시장에서 세제 혜택을 받는 대신 엄격한 기준을 통해 상장된다는 점에서 안정적인 투자 수단으로 자리매김하고 있다. 이왕상 NH투자증권 연구위원은 "글로벌 상장 리츠는 미국, 캐나다, 싱가포르, 호주, 일본, 유럽 등 전 세계 주식시장에 상장돼 있고 미국이 가장 활발한 편"이라며 "돈이 충분히 많은 자산가라면 빌딩을 사서 직접 임대사업을 하는 것도 하나의 방법이 될 테지만 일반 투자자들은 리츠를 통해 원하는 국가의 부동산을 적은 돈으로 투자해 꾸준히 배당 형태로 받을 수 있는 장점이 있다"고 밝혔다.

글로벌 상장 리츠 회사들은 주주 대신 글로벌 부동산에 투자해 월세를 받아 이 중 리츠 운영 비용을 차감한 후 주주들에게 배당 형태로 돌려주게 된다. NH투자증권에 따르면 글로벌 상장 리츠들의 부채비율은 보통 50% 정도로 재무적으로 탄탄하고 분배금(배당금) 수익률도 세전 연간 5~9% 수준이다. 이 같은 매력으로 시장 규모는 매년 커지고 있다. 2011년 미국 상장 리츠 규모는 4505억달러였는데 작년에는 1조달러가 넘었다. 5년 만에 두 배가 넘은 것이다. 지난해 미국에 상장된 리츠 규모는 우리나라 유가증권시장에 상장된 기업들의 시가총액을 모두 합친 규모(약 1260조원)와 맞먹는 수준이다.

글로벌 리츠 시장이 급속도로 확대된 이유는 높은 수익성 때문이다. 수익률 조사 기관 S&P 글로벌에 따르면 과거 20년(1995~2015년) 동안 상품별 연간 수익률(배당 수익과 가격 상승률 포함)을 조사한 결과, 상장 리츠(Dow Jones US Select REIT Index)가 11.2%로 가장 높은 수익률을 기록했다. 주식(S&P 500)이 8.2%, 채권(Barclays Capital US Aggregate Index)이 5.3%로 나타났고 원자재(S&P GSCI)는 역성장(-1.0%)했다. 현재 주요 국가별 상장 리츠들의 연평균 배당 수익률을 살펴보면 일본 리츠 3~4%, 미국 4~5%, 호주 5~6%, 캐나다와 싱가포르는 6~7% 수준이다.

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리츠 업계 관계자는 "부동산 임대 수익이라는 안정적인 현금 흐름을 기반으로 배당금이 지급되므로 글로벌 배당금의 변동성은 크지 않은 편"이라며 "전 세계 부동산 물건에 대한 분산 투자 효과가 있는 리츠는 연평균 4%, 캐나다는 연 8%까지 바라볼 수 있다"고 말했다.

최근 글로벌 시장에서 주목받는 리츠는 캐나다로 캐나다 상장 리츠는 분배금을 매달 지급하기 때문에 월세를 받는 효과를 누릴 수 있어 인기다. 특히 캐나다달러로 투자하기 때문에 환차익도 가능하다. 원화 대비 캐나다달러 환율은 2012년 미국 달러와 비슷한 수준(약 1150원)에서 최근엔 약 830원(6월 5일 기준)까지 낮아졌다. 글로벌 경기 부진으로 캐나다 수출의 약 40%를 차지하는 원자재 시황이 악화됐기 때문이다.

캐나다 리츠의 경우 월 분배금은 배당소득세(15%) 공제 후 캐나다달러로 매달 주식 계좌에 입금되며 주가 차익의 경우 여타 해외 주식 손익과 합산해 연간 250만원 이상 금액에 대해 양도소득세(22%)만 적용되고 종합과세에는 포함되지 않는다.

주요 캐나다 리츠로는 AX-U(Artis REIT)와 REI-U(RioCan REIT)가 유망하다는 분석이다. AX-U는 대형 오피스 등 263개 건물을 보유하고 있는데, 임차인의 약 60%가 정부기관이다. REI-U는 캐나다 전역에 302개 부동산을 보유하고 있는데 월마트, 세이프웨이와 같은 글로벌 유통 업체들이 주요 임차인이다.

특히 최근 다양한 성격의 리츠가 관심을 끌고 있다. 물류센터 등 산업용 부동산에 집중 투자하는 싱가포르의 MLT SP, 요양시설과 병원 등에 특화된 미국의 OHI US, 카지노에 특화된 미국의 GLPI US가 눈에 띈다. 심지어 미국 민영 교도소 시설에 투자하는 GEO US까지 상장돼 있다.


글로벌 상장 리츠에 투자하는 방법은 해외 주식을 매매하는 방법과 동일하다. 가령 미국 상장 리츠를 사고 싶다면 미국 주식을 살 수 있는 증권사 종합매매 계좌를 통해 매수할 수 있다. 개별 글로벌 상장 리츠가 이미 수많은 빌딩을 보유하면서 분산 투자 형태를 취하고 있지만 이러한 글로벌 상장 리츠들을 다시 묶어서 상장지수펀드(ETF) 형태로 구성해 위험도를 더 낮춘 상품도 있다. 국내 상장된 ETF 중 `한국투자KINDEX다우존스미국리츠부동산상장지수투자신탁`은 올 들어 지난달 말까지 5.5%의 수익률을 거두고 있다.

[문일호 기자]
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